Balconi a chi spetta la manutenzione

A chi spettano le spese relative alla manutenzione dei balconi aggettanti in condominio?

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7042/2020, ha affrontato nuovamente il tema delle spese che riguardano la manutenzione dei balconi aggettanti in condominio.

I Giudici di piazza Cavour hanno stabilito che, in condominio, i balconi aggettanti, fatta eccezione per gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, dal momento che costituiscono un prolungamento della corrispondente unità  immobiliare, sono manufatti che appartengono interamente a chi se ne serve, pertanto le spese di manutenzione sono a carico del proprietario del relativo appartamento.

Difatti, a differenza dei balconi incassati, che non fuoriescono dalla facciata dell’edificio, i balconi aggettanti rappresentano una sporgenza della facciata, la quale è solitamente munita di ringhiera o parapetto. In altre parole, i balconi aggettanti sono quei poggioli protesi nel vuoto senza essere compresi nella struttura portante verticale dell’edificio.

Il Tribunale Supremo si è così espresso: “Le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà  di ciascunoâ€.

Inoltre, richiamando consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità , gli Ermellini hanno affermato che l’assemblea condominiale non può validamente prendere decisioni riguardanti i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà  esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni.

Pertanto, “nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà  esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603). D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità  (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà  esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titoloâ€.

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